Vor diesem Wort fürchten sich viele Mieter: Eigenbedarf. Immer öfter verweisen Vermieter bei Kündigungen darauf – gerade in Großstädten, in denen Wohnraum knapp und teuer geworden ist, wird die eigene Wohnung schnell zum Politikum zwischen zwei Parteien, die eigentlich beide nur ihr Zuhause sichern wollen. Für Mieter bedeutet eine solche Kündigung oft mehr als nur einen Umzug: Sie reißt Familien aus vertrauten Nachbarschaften, zwingt zur Wohnungssuche in einem angespannten Markt und trifft besonders ältere Menschen hart, die seit Jahrzehnten in denselben vier Wänden leben und für die ein Umzug nicht nur organisatorisch, sondern auch emotional eine enorme Belastung ist.
Dabei ist der Begriff selbst älter, als man denken könnte: Bereits das Bürgerliche Gesetzbuch von 1900 kannte den Gedanken, dass Eigentümer ihr Eigentum grundsätzlich selbst nutzen dürfen – auch wenn die heutige Ausgestaltung des Kündigungsschutzes erst im Laufe des 20. Jahrhunderts entstand, als Wohnraum in Städten knapp wurde und der Gesetzgeber einen Ausgleich zwischen Eigentumsrecht und Mieterschutz suchen musste. Bis heute ist genau das der Kern des Konflikts: Das Grundgesetz schützt sowohl das Eigentum des Vermieters als auch – über die Rechtsprechung zum Besitzrecht – die Wohnung des Mieters als Lebensmittelpunkt.
Auch geografisch zeigt sich ein deutlicher Unterschied. In Ballungsräumen wie Berlin, München oder Hamburg, wo Ersatzwohnraum schwer zu finden und meist deutlich teurer ist, prüfen Gerichte Eigenbedarfs-Kündigungen besonders genau und räumen Mietern häufiger längere Fristen oder Härtefallregelungen ein. Auf dem Land, wo der Wohnungsmarkt entspannter ist, fällt die Abwägung oft leichter zugunsten der Vermieter aus. Für ältere Mieter oder Menschen mit gesundheitlichen Einschränkungen gilt ohnehin eine Besonderheit: Sie können sich auf die sogenannte Sozialklausel (§ 574 BGB) berufen, wenn ein Umzug für sie eine besondere Härte bedeuten würde – etwa bei hohem Alter, langer Wohndauer oder Krankheit.
Doch so verständlich die Sorge vieler Mieter ist: Gerichte haben Eigenbedarfs-Kündigungen sehr enge Grenzen gesetzt – für beide Seiten. Ein Vermieter kann nicht einfach behaupten, er benötige die Wohnung; er muss den Bedarf konkret und nachvollziehbar begründen, und Mieter dürfen diese Angaben im Zweifel gerichtlich überprüfen lassen. Umso wichtiger ist es, exakt zu wissen, wann dieser Schritt tatsächlich erlaubt ist – und wann nicht.
Die 9 wichtigsten Fälle: Wann Eigenbedarf tatsächlich vorliegt
1. Eigener Bedarf
Thomas Bergmann sitzt an einem Sonntagabend am Küchentisch seiner Mietwohnung in Leipzig und rechnet zum wiederholten Mal durch, ob er sich den Umzug in die Eigentumswohnung leisten kann, die er vor drei Jahren geerbt hat. Bislang vermietet er sie an eine junge Familie, doch seit seine eigene Miete zum dritten Mal in Folge erhöht wurde, reift in ihm der Entschluss: Er will selbst einziehen. Als er der Mieterin, Frau Sandra Klug, den Kündigungsbrief überreicht, ist die Verunsicherung auf ihrer Seite groß – doch rechtlich ist der Fall klar. Meldet ein Vermieter „persönlichen" Eigenbedarf an, darf dem Mieter fristgemäß gekündigt werden. Wichtig dabei: Eigenbedarf kann nur eine natürliche Person anmelden, ein Unternehmen kann das nicht (Bundesgerichtshof, Az.: VIII ZR 210/10).
2. Studierendes Kind
Familie Meyer aus Münster hat eine Eigentumswohnung in der Nähe der Universität, in der seit Jahren ein älteres Ehepaar zur Miete wohnt. Als Sohn Lukas Meyer sein Studium dort beginnt, entscheiden die Eltern, die Wohnung für ihn freizumachen – wohl wissend, dass Lukas die Stadt nach dem Abschluss vermutlich verlassen wird, um anderswo eine Stelle anzutreten. Die Mieter argumentieren, ein derart kurzfristiger Bedarf könne kein „echter" Eigenbedarf sein. Die Gerichte sehen das anders: Eine Eigenbedarfs-Kündigung ist nicht nur für den Vermieter selbst möglich, sondern auch für ein studierendes Kind – selbst dann, wenn zeitlich absehbar ist, dass es die Stadt nach dem Studium wieder verlässt. Eigenbedarf kann also auch für Verwandte geltend gemacht werden (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB), und gedeckt ist er sogar bei entfernteren Verwandten, etwa einer Nichte, sofern ein enger persönlicher Kontakt besteht (Bundesgerichtshof, Az.: VIII ZR 159/09).
3. Pflegekraft für Eltern
Ingrid Wolter, 63, pflegt ihre über 90-jährige Mutter seit Monaten in Teilzeit neben ihrem eigenen Beruf und merkt, dass es allein nicht mehr geht. Sie beschließt, eine osteuropäische Pflegekraft einzustellen, die in unmittelbarer Nähe wohnen soll – idealerweise in der kleinen Einliegerwohnung, die Ingrid seit Jahren vermietet. Der bisherige Mieter zeigt sich überrascht: Pflegepersonal sei doch kein „Eigenbedarf" im klassischen Sinne. Die Rechtsprechung widerspricht: Zum „persönlichen" Eigenbedarf eines Vermieters gehört auch die Nutzung durch Pflegepersonen, Kindermädchen oder Au-pairs. Jutta Hartmann vom Deutschen Mieterbund fasst es so zusammen: Der Eigenbedarf sei generell sehr weit gefasst; Vermieter dürften ihn auch dann anmelden, wenn sie entfernte Verwandte, Hausangestellte oder Hilfs- und Pflegepersonen in die Wohnung aufnehmen wollen (Bundesverfassungsgericht, Az.: 1 BvR 889/98).
Markus Reinhardt lebt mit seiner Familie in einem Reihenhaus am Stadtrand von Köln, arbeitet aber unter der Woche in Berlin. Bislang hat er dort ein Hotelzimmer gebucht, doch die Kosten summieren sich – und so fällt sein Blick auf die Wohnung, die er seit Jahren in Berlin vermietet. Er möchte sie künftig als Zweitwohnsitz nutzen, um unter der Woche dort zu übernachten. Die Mieterin wendet ein, er habe doch bereits ein Zuhause in Köln – wieso brauche er noch eine zweite Wohnung? Rechtlich spielt das keine Rolle: Als rechtmäßiger Eigenbedarf gilt auch, wenn die bisher vermietete Wohnung künftig als Zweitwohnung genutzt werden soll. Um Eigenbedarf geltend zu machen, müssen Vermieter ihre bisherige Wohnung also nicht aufgeben (Bundesgerichtshof, Az.: VIII ZR 61/18).
5. Ferienwohnung
Claudia Fischer lebt seit über zwanzig Jahren in München, ist aber in Rostock aufgewachsen, wo ihr noch eine kleine Altbauwohnung am Hafen gehört. Bislang war sie vermietet, doch Claudia möchte sie künftig für ihre jährlichen Sommerurlaube und gelegentliche Wochenendbesuche bei ihrer Mutter nutzen. Der Mieter hält das für einen Vorwand, schließlich stehe die Wohnung dann die meiste Zeit des Jahres leer. Doch auch das reicht aus: Vermieter, die in einer anderen Stadt wohnen, können Eigenbedarf für eine Wohnung anmelden, um sie für gelegentliche Besuche zu nutzen – selbst dann, wenn sie nur wenige Wochen im Jahr dort sind (Bundesgerichtshof, Az.: VIII ZR 186/17).
6. Kurzer Eigenbedarf
Bei Familie Neumann aus Pfarrkirchen steht eine einjährige Fortbildung der Tochter Julia an – ein berufsbegleitender Lehrgang in Eggenfelden, für dessen Dauer sie eine eigene Wohnung braucht. Die Eltern besitzen dort eine kleine, derzeit vermietete Wohnung und kündigen dem Mieter mit Verweis auf den Bedarf ihrer Tochter. Der Mieter argumentiert, ein Jahr sei zu kurz, um als „echter" Eigenbedarf zu gelten. Die Gerichte sehen das differenzierter: Vermieter können auch dann kündigen, wenn ein Kind die Wohnung nur für eine einjährige Fortbildung nutzen will. Generell muss Eigenbedarf nicht dauerhaft sein – er kann auch nur übergangsweise, etwa für ein Jahr, bestehen (Bundesgerichtshof, Az.: VIII ZR 166/14).
7. Zusammenlegen
Peter Albrecht wohnt seit Jahren in seiner Eigentumswohnung im dritten Stock eines Altbaus in Dresden. Die Nachbarwohnung auf derselben Etage gehört ihm ebenfalls und ist vermietet. Da seine Familie wächst, möchte er beide Wohnungen zusammenlegen und einen Durchbruch schaffen. Der Mieter der Nachbarwohnung fühlt sich vor vollendete Tatsachen gestellt – schließlich ziehe niemand „neu" ein, es werde nur umgebaut. Doch auch dieser Fall gilt als Eigenbedarf: Gehört einem Vermieter die Nachbarwohnung auf derselben Etage und möchte er sie mit seiner eigenen zusammenlegen, ist das ein anerkannter Eigenbedarfsgrund (Bundesverfassungsgericht, Az.: 1 BvR 1698/95).
8. Homeoffice
Nicole Brandt ist Angestellte einer Versicherung in Freiburg und arbeitet seit der Umstellung bei Ihrem Arbeitgeber im Rahmen eines hybriden Arbeitsmodells drei Tage pro Woche von zu Hause aus. Mit ihrem Mann und zwei Kindern lebt sie in einer Wohnung im zweiten Stock eines Mehrfamilienhauses, das ihr gehört – ein eigenes Arbeitszimmer besitzt sie nicht mehr, seit der jüngere Sohn geboren wurde, denn dort befindet sich nun ein Kinderzimmer. Videokonferenzen führt Nicole am Küchentisch, während im Hintergrund die Kinder spielen; Unterlagen und der zweite Bildschirm wandern abends in eine Kommode, damit der Raum wieder als Esszimmer nutzbar ist. Als die Wohnung eine Etage tiefer im selben Haus frei wird, möchte sie und ihr Mann diese auch für die Familie nutzen und dort ein Arbeitszimmer einrichten – die übrigen Räume sollen ebenfalls von der Familie zum Wohnen genutzt werden, etwa als Spielzimmer, Gästezimmer und Stauraum. Der bisherige Mieter hält dagegen, ein Arbeitszimmer sei kein „echter" Wohnbedarf. Die Rechtsprechung sieht das anders: Wer durch Homeoffice ein zusätzliches Arbeitszimmer benötigt, hat einen anerkannten, vernünftigen Grund für eine Eigenbedarfs-Kündigung – erhöhter Platzbedarf reicht aus. Entscheidend ist dabei, dass der Wohnzweck insgesamt überwiegt: Die Wohnung muss weiterhin überwiegend zum Wohnen dienen, das Arbeitszimmer darf nur eine untergeordnete Mitnutzung darstellen. Ein Vermieter, der die Wohnung ausschließlich als reines, exklusiv genutztes Gewerbebüro ohne jeden privaten Wohnanteil beanspruchen will, kann sich dagegen nicht auf den klassischen Eigenbedarf berufen.
9. Renovierung
Stefan Krüger hat vor einigen Jahren die Wohnung seiner verstorbenen Eltern in Hannover geerbt und seither vermietet. Nun plant er, sie umfassend zu sanieren und anschließend zu verkaufen – ein Vorhaben, das er ohne leerstehende Wohnung kaum umsetzen kann. Der Mieter wirft ihm vor, den Eigenbedarf nur konstruiert zu haben, um ihn loszuwerden, schließlich habe Stefan seine eigene Wohnung freiwillig aufgegeben und den „Bedarf" selbst geschaffen. Doch auch das reicht: Will ein Vermieter die eigene Wohnung renovieren und anschließend verkaufen, rechtfertigt das eine Eigenbedarfs-Kündigung – selbst wenn er seine bisherige Wohnung freiwillig aufgegeben und den Grund für den Eigenbedarf selbst geschaffen hat (Bundesverfassungsgericht, Az.: 1 BvR 697/93).
Was diese Fälle für Mieter und Vermieter bedeuten
So oder so ähnlich erleben es jedes Jahr Zehntausende Haushalte in Deutschland: Ein Kündigungsschreiben mit dem Vermerk „Eigenbedarf" landet im Briefkasten, und die erste Reaktion ist meist Verunsicherung, manchmal Panik. Das betrifft viele – weil der Wohnungsmarkt in vielen Regionen angespannt ist und ein erzwungener Umzug zur echten Belastung werden kann. Die gute Nachricht: Der Gesetzgeber hat genau für diese Situation einen klaren Mechanismus geschaffen. Eigenbedarf ist kein Freibrief, sondern an feste Voraussetzungen geknüpft, die Gerichte im Streitfall genau prüfen. Wer als Mieter betroffen ist, sollte deshalb nicht vorschnell ausziehen, sondern die Kündigung fachkundig – etwa durch einen Mieterverein oder eine Anwältin für Mietrecht – prüfen lassen. Und wer als Vermieter kündigen möchte, tut gut daran, den Bedarf so konkret und nachvollziehbar wie möglich zu begründen, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
Hinweis: Die genannten Fallbeispiele dienen der Veranschaulichung der komplexen Inhalte. Namen und Umstände sind Fiktionen und wurden u. a. mit Hilfe von Künstlicher Intelligenz erstellt. Rechtsstand: August 2026.
Zusammenfassung
Eine Eigenbedarfs-Kündigung ist rechtlich nur unter engen Voraussetzungen zulässig. Sie kann sich nicht nur auf den Vermieter selbst, sondern auch auf nahe und entferntere Verwandte, Pflegepersonal oder Hausangestellte beziehen. Auch Zweit- und Ferienwohnungen, ein zeitlich begrenzter Bedarf, das Zusammenlegen von Wohnungen, Homeoffice-Nutzung sowie Renovierung mit anschließendem Verkauf gelten nach höchstrichterlicher Rechtsprechung als anerkannter Eigenbedarf. Mieter genießen dennoch Schutz durch Fristen, die Sozialklausel und die Möglichkeit, den geltend gemachten Bedarf gerichtlich überprüfen zu lassen – besonders ältere oder gesundheitlich beeinträchtigte Mieter können sich auf Härtefallregelungen berufen.
