Wie unser Haus am besten zu Ende finanzieren?

1. Vertrag weiter wie bisher zahlen

Wird der bisherige Kreditvertrag bis Frühjahr 2028 (knapp 2,5 Jahre) weiter wie bisher bedient, entstehen bis dahin 3.351,16 Euro Zins-Kosten. Die Restschuld beträgt nach Ablauf der Zins-Festschreibung noch 77.851,16 Euro.

Viele Banken gehen davon aus, dass die Bau-Zinsen bis 2028, wenn ein neuer Kredit benötigt wird, noch etwas ansteigen werden. Ob das so allerdings wirklich eintritt, weiß niemand sicher.

Um etwas Puffer einzuplanen, wird von einem Zinssatz von 4,5 bis 5 % und gleichbleibender Rate (850 Euro pro Monat) ausgegangen. Das ergäbe dann weitere gut 20.000 Euro Zins-Kosten. Der Kredit wäre 2038 getilgt. Nils Struck wäre dann 71, seine Frau Bianca 66. Hier ist auch zu bedenken, dass das Paar die 850 Euro Rate pro Monat aufbringen müsste, wenn Nils Struck bereits lange in Rente ist.

2. Den jetzigen Kredit optimieren

Generell ist es immer gut, einen Kredit so schnell als möglich zu tilgen.

Deshalb ist es auch ratsam, in den Kreditverträgen das Recht für Sonder-Tilgungen festschreiben zu lassen. Bianca und Nils Struck könnten also die nächsten 2,5 bis 3 Jahre nutzen, um den jetzigen Kredit zu optimieren. Das heißt entweder Sonder-Tilgungen tätigen, sofern dies möglich ist, oder die Tilgungsrate von 1 % pro Jahr auf 2 oder 3 % erhöhen. Sinnvoll wären zum Beispiel 2026 und 2027 Sondertilgungen von jeweils 5.000 Euro. Dadurch würden sich die Zins-Kosten bis 2028 leicht auf 3.097,86 Euro reduzieren – eine große Ersparnis ist dies nicht, da der Zins aktuell niedrig ist. Aber: Die Restschuld (etwa 90.000 Euro) ist 2028 für die Anschluss-Finanzierung deutlich geringer.

Werden auch ab dann weiter 5.000 Euro Sondertilgung pro Jahr getätigt, lägen die Zinskosten (wieder sicherheitshalber 5 % p. a. als Basis) insgesamt bei 9.430,66 Euro.

Durch die Sondertilgungen ist der ganze Kredit nach gut 6 Jahren vollständig getilgt – das heißt für Nils Struck vor dem Rentenbeginn.

3. Jetzt Forward-Darlehen suchen

Grundsätzlich gilt: Eine Anschluss-Finanzierung muss nicht bei der Bank aufgenommen werden,

bei der der bisherige Kreditvertrag abgeschlossen wurde. Deshalb heißt es jedes Mal neu Angebote einholen – auch wenn die Weiter-Finanzierung bei der bisherigen Bank bequem ist, da alle Unterlagen vorliegen. Bei Immobilien-Krediten gilt: Immer das beste Angebot wählen, weil sich über die lange Laufzeit selbst kleinste Zins-Unterschiede zu erheblichen Beträgen summieren.

Da mit steigenden Zinsen zu rechnen ist, könnten die Strucks heute über ein Forward-Darlehen die Anschluss-Finanzierung festschreiben. Das heißt sich das heutige Zins-Niveau sichern, auch wenn der Kredit erst in drei Jahren benötigt wird. Aber Banken lassen sich diese Zusicherung bezahlen, sodass der Zins-Satz bei 4,0–4,2 % (10-jährige Bindung) festgeschrieben werden würde. Die Zinskosten für die nächsten 10 Jahre lägen bei gut 15.000 Euro. Werden Tilgungsrate nicht erhöht bzw. keine Sondertilgungen geleistet, bleibt nach diesen 10 Jahren immer noch eine Restschuld von 17.000 Euro.

4. Kredit ablösen, neuen aufnehmen

Natürlich können die Strucks versuchen, den jetzigen Darlehensvertrag zu kündigen. Und einen neuen abschließen,

um sich wenigstens das heutige Zins-Niveau zu sichern – und nicht ab 2028 vielleicht 5 % zahlen zu müssen. Dabei gilt: Grundsätzlich ist ein Darlehensvertrag nach 10 Jahren kündbar. Ansonsten ist es eine Frage der Kulanz der Bank.

Aber: Bei den Strucks rechnet sich dies nicht, da sie im Moment noch einen extrem günstigen Zins für etwa drei Jahre haben.

Würden Sie kündigen, müssten Sie etwa 600 Euro Vorfälligkeits-entschädigung an die Bank zahlen. Für das neue Darlehen über 100.600 Euro (Restschuld + Vorfälligkeitsentschädigung) und 10-jähriger Zins-Bindung müssten sie 16.765,45 Euro Zinsen zahlen (Zins: etwa 3,4 %). Nach der 10-jährigen Bindung bliebe eine Restschuld von 19.988,10 Euro. Bis zur vollständigen Tilgung (etwa 2 Jahre später, Zins dann ev. 5 %) wären weitere 1.107,34 Euro fällig.

Aber: Auch diese Variante hat den Nachteil, dass der Kredit vollständig erst getilgt ist, wenn Nils Struck bereits in Rente wäre.

... und das ist der beste Weg!

• Zwischen der günstigsten und der ungünstigsten Variante liegen für
  Bianca und Nils Struck 11.230 Euro. Anders ausgedrückt: Bei der günstigsten Variante hätten die Strucks den Kredit ein Jahr eher getilgt.
• Die ungünstigste Variante für die Strucks ist das Fortführen des heutigen Kredits bis zum Ende der aktuellen Zinsbindung und mit unveränderter Tilgungsrate ein neues Darlehen zu bedienen – zumal Nils Struck am Ende bereits 71 Jahre alt wäre und es fraglich erscheint, ob das Paar ab Rentenbeginn weiter 850 Euro pro Monat zahlen kann.
• Finanziell am sinnvollsten ist das sofortige Optimieren des Kredits, z. B. durch Sondertilgungen oder Erhöhung der Tilgungsrate. Gerade in den nächsten Jahren mit noch niedrigem Zins bringt dies eine spürbare Entlastung. Das Paar sollte darauf achten, dass der Kredit spätestens in 9 Jahren getilgt ist; dann erreicht Nils Struck die Regelaltersgrenze.
• Das Sichern des heutigen Zins-Niveaus kann sinnvoll sein, aber nur wenn Tilgungsrate (bzw. Sondertilgung) erhöht wird. Denn bei unveränderter Monats-Rate reicht eine neue zehnjährige Zinsbindung sonst nicht, um den Kredit während der neuen Laufzeit komplett abzulösen.

Wie sich die Zinsen entwickeln, kann niemand vorhersehen. Aber wir sehen, dass die Zinsen seit Längerem leicht steigen – auch für die Anschluss-Finanzierung

• Das Beispiel von Bianca und Nils Struck zeigt u. a. auch, dass
• bei einer Immobilien-Finanzierung immer auch das Lebensalter beachtet werden muss, dass also spätestens mit Erreichen des Rentenalters der Kredit getilgt sein sollte.
• eine nur 1%-Tilgung zwar möglich, aber zu gering ist, da über eine lange Zeit eine relativ hohe Restschuld vorhanden ist, die verzinst werden muss. Insofern ist eine 1,5%-, 2%- oder 3%-Tilgung finanziell sinnvoller.
• sofern möglich während der Laufzeit immer Sondertilgungen (Urlaubsgeld, Weihnachtsgeld usw.) getätigt werden, um die Restschuld auf einen Schlag zu reduzieren.
• auch bei Krediten der Zinses-Zins-Effekt gravierend ist, auch weil in der Regel die Kreditzinsen deutlich höher sind als Spar-Zinsen. Deshalb Kredite (egal wofür) immer so schnell als möglich tilgen.

Quelle (oben aufgeführter Tabellen): Stiftung Warentest

Immobilie gut und sicher finanzieren

Wer ein eigenes Haus oder eine eigene Wohnung kaufen möchte, sollte diese Tipps besonders beachten.

1. Eigenkapital
   Ideal ist, wenn 10-20 % des Kaufpreises plus Nebenkosten (s. re.) aus Erspartem bezahlt werden. Je mehr, desto besser. Denn für 80%-Finanzierungen sind Zinsen niedriger als für 100%-Kredite (s. re.).
2. Nebenkosten
   Für Notar, Grundbucheintrag, Grunderwerbssteuer sind ca. 10 % des Kaufpreises einzuplanen.
3. Sondertilgungen
   Dies im Darlehens-Vertrag vereinbaren, auch wenn man es nicht nutzt.
4. Zins und Tilgung
   Für Immobilien-Kredite sind mind. 1 % Tilgung vorgesehen. Bei 4 % Zins und 1 % Tilgung entstehen 5 % Kosten pro Jahr; je 100.000 Euro also 5.000 Euro im Jahr bzw. 417 Euro pro Monat.
5. Zins-Bindung
   Verträge werden meist für 10, 15 oder 20 Jahre vereinbart. Dann folgt ein neuer Vertrag. Wer sich länger bindet, zahlt höhere Zinsen (ca. 0,5 % mehr bei 20 Jahren), hat aber diesen Zins sicher.
6. Belastungsgrenze
   Ein Immobilienkredit sollte maximal 35 bis 40 % des monatlichen Haushalts-Nettos verschlingen.
7. Wohn-Nebenkosten
   Je Quadratmeter muss man, auch ohne Miete,ca. 4 Euro einplanen.
8. Klassischer Vertrag
   Ideal ist das Annuitäten-Darlehen: Man zahlt monatlich den gleichen Betrag; zuerst fast nur Zinsen, je mehr getilgt ist, desto schneller steigt der Tilgungs-Anteil. Andere Kredit-Formen sind teurer.