Diese Frage beschäftigt aktuell viele Besitzer, da die Bauzinsen deutlich gestiegen sind. Wer vor Jahren zu günstigem Zins gekauft hat, fragt sich jetzt: Was tun?
Wird der bisherige Kreditvertrag bis Frühjahr 2028 (knapp 2,5 Jahre) weiter wie bisher bedient, entstehen bis dahin 3.351,16 Euro Zins-Kosten. Die Restschuld beträgt nach Ablauf der Zins-Festschreibung noch 77.851,16 Euro.
Viele Banken gehen davon aus, dass die Bau-Zinsen bis 2028, wenn ein neuer Kredit benötigt wird, noch etwas ansteigen werden. Ob das so allerdings wirklich eintritt, weiß niemand sicher.
Um etwas Puffer einzuplanen, wird von einem Zinssatz von 4,5 bis 5 % und gleichbleibender Rate (850 Euro pro Monat) ausgegangen. Das ergäbe dann weitere gut 20.000 Euro Zins-Kosten. Der Kredit wäre 2038 getilgt. Nils Struck wäre dann 71, seine Frau Bianca 66. Hier ist auch zu bedenken, dass das Paar die 850 Euro Rate pro Monat aufbringen müsste, wenn Nils Struck bereits lange in Rente ist.
Gesamtkosten
Zins bis 2028
3.351,16 Euro
Zins ab 2028
20.407,52 Euro
Gesamt
23.758,68
Zins bis 2028
Zins ab 2028
Gesamt
2. Den jetzigen Kredit optimieren
Generell ist es immer gut, einen Kredit so schnell als möglich zu tilgen.
Deshalb ist es auch ratsam, in den Kreditverträgen das Recht für Sonder-Tilgungen festschreiben zu lassen. Bianca und Nils Struck könnten also die nächsten 2,5 bis 3 Jahre nutzen, um den jetzigen Kredit zu optimieren. Das heißt entweder Sonder-Tilgungen tätigen, sofern dies möglich ist, oder die Tilgungsrate von 1 % pro Jahr auf 2 oder 3 % erhöhen. Sinnvoll wären zum Beispiel 2026 und 2027 Sondertilgungen von jeweils 5.000 Euro. Dadurch würden sich die Zins-Kosten bis 2028 leicht auf 3.097,86 Euro reduzieren – eine große Ersparnis ist dies nicht, da der Zins aktuell niedrig ist. Aber: Die Restschuld (etwa 90.000 Euro) ist 2028 für die Anschluss-Finanzierung deutlich geringer.
Werden auch ab dann weiter 5.000 Euro Sondertilgung pro Jahr getätigt, lägen die Zinskosten (wieder sicherheitshalber 5 % p. a. als Basis) insgesamt bei 9.430,66 Euro.
Durch die Sondertilgungen ist der ganze Kredit nach gut 6 Jahren vollständig getilgt – das heißt für Nils Struck vor dem Rentenbeginn.
Gesamtkosten
Zins bis 2028
3.097,86 Euro
Zins ab 2028
9.430,66 Euro
Gesamt
12.528,52
Zins bis 2028
Zins ab 2028
Gesamt
3. Jetzt Forward-Darlehen suchen
Grundsätzlich gilt: Eine Anschluss-Finanzierung muss nicht bei der Bank aufgenommen werden,
bei der der bisherige Kreditvertrag abgeschlossen wurde. Deshalb heißt es jedes Mal neu Angebote einholen – auch wenn die Weiter-Finanzierung bei der bisherigen Bank bequem ist, da alle Unterlagen vorliegen. Bei Immobilien-Krediten gilt: Immer das beste Angebot wählen, weil sich über die lange Laufzeit selbst kleinste Zins-Unterschiede zu erheblichen Beträgen summieren.
Da mit steigenden Zinsen zu rechnen ist, könnten die Strucks heute über ein Forward-Darlehen die Anschluss-Finanzierung festschreiben. Das heißt sich das heutige Zins-Niveau sichern, auch wenn der Kredit erst in drei Jahren benötigt wird. Aber Banken lassen sich diese Zusicherung bezahlen, sodass der Zins-Satz bei 4,0–4,2 % (10-jährige Bindung) festgeschrieben werden würde. Die Zinskosten für die nächsten 10 Jahre lägen bei gut 15.000 Euro. Werden Tilgungsrate nicht erhöht bzw. keine Sondertilgungen geleistet, bleibt nach diesen 10 Jahren immer noch eine Restschuld von 17.000 Euro.
Gesamtkosten
Zins bis 2028
3.351,16 Euro
Zins ab 2028
15.037,29 Euro
Gesamt
18.388,45 Euro
Zins bis 2028
Zins ab 2028
Gesamt
4. Kredit ablösen, neuen aufnehmen
Natürlich können die Strucks versuchen, den jetzigen Darlehensvertrag zu kündigen. Und einen neuen abschließen,
um sich wenigstens das heutige Zins-Niveau zu sichern – und nicht ab 2028 vielleicht 5 % zahlen zu müssen. Dabei gilt: Grundsätzlich ist ein Darlehensvertrag nach 10 Jahren kündbar. Ansonsten ist es eine Frage der Kulanz der Bank.
Aber: Bei den Strucks rechnet sich dies nicht, da sie im Moment noch einen extrem günstigen Zins für etwa drei Jahre haben.
Würden Sie kündigen, müssten Sie etwa 600 Euro Vorfälligkeits-entschädigung an die Bank zahlen. Für das neue Darlehen über 100.600 Euro (Restschuld + Vorfälligkeitsentschädigung) und 10-jähriger Zins-Bindung müssten sie 16.765,45 Euro Zinsen zahlen (Zins: etwa 3,4 %). Nach der 10-jährigen Bindung bliebe eine Restschuld von 19.988,10 Euro. Bis zur vollständigen Tilgung (etwa 2 Jahre später, Zins dann ev. 5 %) wären weitere 1.107,34 Euro fällig.
Aber: Auch diese Variante hat den Nachteil, dass der Kredit vollständig erst getilgt ist, wenn Nils Struck bereits in Rente wäre.
Gesamtkosten
Zins bis 2037
16.745,45 Euro
Zins ab 2037
1.107,34 Euro
Gesamt
17.852,79 Euro
Zins bis 2037
Zins ab 2037
Gesamt
... und das ist der beste Weg!
Zwischen der günstigsten und der ungünstigsten Variante liegen für Bianca und Nils Struck 11.230 Euro. Anders ausgedrückt: Bei der günstigsten Variante hätten die Strucks den Kredit ein Jahr eher getilgt.
Die ungünstigste Variante für die Strucks ist das Fortführen des heutigen Kredits bis zum Ende der aktuellen Zinsbindung und mit unveränderter Tilgungsrate ein neues Darlehen zu bedienen – zumal Nils Struck am Ende bereits 71 Jahre alt wäre und es fraglich erscheint, ob das Paar ab Rentenbeginn weiter 850 Euro pro Monat zahlen kann.
Finanziell am sinnvollsten ist das sofortige Optimieren des Kredits, z. B. durch Sondertilgungen oder Erhöhung der Tilgungsrate. Gerade in den nächsten Jahren mit noch niedrigem Zins bringt dies eine spürbare Entlastung. Das Paar sollte darauf achten, dass der Kredit spätestens in 9 Jahren getilgt ist; dann erreicht Nils Struck die Regelaltersgrenze.
Das Sichern des heutigen Zins-Niveaus kann sinnvoll sein, aber nur wenn Tilgungsrate (bzw. Sondertilgung) erhöht wird. Denn bei unveränderter Monats-Rate reicht eine neue zehnjährige Zinsbindung sonst nicht, um den Kredit während der neuen Laufzeit komplett abzulösen.
Wie sich die Zinsen entwickeln, kann niemand vorhersehen. Aber wir sehen, dass die Zinsen seit Längerem leicht steigen – auch für die Anschluss-Finanzierung
Natalie Wagnerr
Das Beispiel von Bianca und Nils Struck zeigt u. a. auch, dass
bei einer Immobilien-Finanzierung immer auch das Lebensalter beachtet werden muss, dass also spätestens mit Erreichen des Rentenalters der Kredit getilgt sein sollte.
eine nur 1%-Tilgung zwar möglich, aber zu gering ist, da über eine lange Zeit eine relativ hohe Restschuld vorhanden ist, die verzinst werden muss. Insofern ist eine 1,5%-, 2%- oder 3%-Tilgung finanziell sinnvoller.
sofern möglich während der Laufzeit immer Sondertilgungen (Urlaubsgeld, Weihnachtsgeld usw.) getätigt werden, um die Restschuld auf einen Schlag zu reduzieren.
auch bei Krediten der Zinses-Zins-Effekt gravierend ist, auch weil in der Regel die Kreditzinsen deutlich höher sind als Spar-Zinsen. Deshalb Kredite (egal wofür) immer so schnell als möglich tilgen.
Effektiv-Zins in % bei 10-jähriger Bindung (60%-Finanzierung)
Anbieter
Filiale
Zins
Interhyp
ja
3,36
Baugeld Spezialisten
ja
3,38
Creditfair
nein
3,39
DTW
nein
3,39
Baufi24
ja
3,40
Hüttig&Rompf
nein
3,40
PSD Nürnberg
ja
3,40
BW-Bank
ja
3,44
Dr. Klein
ja
3,45
HypoVereinsbank
ja
3,45
Anbieter
Interhyp
Filiale
ja
Zins
3,36
Anbieter
Baugeld Spezialisten
Filiale
ja
Zins
3,38
Anbieter
Creditfair
Filiale
nein
Zins
3,39
Anbieter
DTW
Filiale
nein
Zins
3,39
Anbieter
Baufi24
Filiale
ja
Zins
3,40
Anbieter
Hüttig&Rompf
Filiale
nein
Zins
3,40
Anbieter
PSD Nürnberg
Filiale
ja
Zins
3,40
Anbieter
BW-Bank
Filiale
ja
Zins
3,44
Anbieter
Dr. Klein
Filiale
ja
Zins
3,45
Anbieter
HypoVereinsbank
Filiale
ja
Zins
3,45
Gute Zins-Angebote für Immobilien
Effektiv-Zins in % bei 10-jähriger Bindung (80%-Finanzierung)
Anbieter
Filialen
Zins
Interhyp
ja
3,46
Baugeld Spezialisten
ja
3,49
BB Banken
nein
3,54
Creditfair
nein
3,54
DTW
nein
3,54
HypoVereinsbank
ja
3,54
Planethome/Enderlein
nein
3,54
Targobank
ja
3,54
Hüttig&Rompf
nein
3,55
PSD Bank Nürnberg
ja
3,55
Anbieter
Interhyp
Filialen
ja
Zins
3,46
Anbieter
Baugeld Spezialisten
Filialen
ja
Zins
3,49
Anbieter
BB Banken
Filialen
nein
Zins
3,54
Anbieter
Creditfair
Filialen
nein
Zins
3,54
Anbieter
DTW
Filialen
nein
Zins
3,54
Anbieter
HypoVereinsbank
Filialen
ja
Zins
3,54
Anbieter
Planethome/Enderlein
Filialen
nein
Zins
3,54
Anbieter
Targobank
Filialen
ja
Zins
3,54
Anbieter
Hüttig&Rompf
Filialen
nein
Zins
3,55
Anbieter
PSD Bank Nürnberg
Filialen
ja
Zins
3,55
Gute Zins-Angebote für Immobilien
Effektiv-Zins in % bei 10-jähriger Bindung (100%-Finanzierung)
Anbieter
Filialen
Zins
1822 direkt
nein
3,70
BB Bank
ja
3,70
Comdirect
nein
3,70
Commerzbank
ja
3,70
Consorsbank
nein
3,70
Interhyp
ja
3,70
BW-Bank
ja
3,76
Debeka
ja
4,00
Planethome/Enderlein
nein
4,01
HypoVereinsbank
ja
4,01
Anbieter
1822 direkt
Filialen
nein
Zins
3,70
Anbieter
BB Bank
Filialen
ja
Zins
3,70
Anbieter
Comdirect
Filialen
nein
Zins
3,70
Anbieter
Commerzbank
Filialen
ja
Zins
3,70
Anbieter
Consorsbank
Filialen
nein
Zins
3,70
Anbieter
Interhyp
Filialen
ja
Zins
3,70
Anbieter
BW-Bank
Filialen
ja
Zins
3,76
Anbieter
Debeka
Filialen
ja
Zins
4,00
Anbieter
Planethome/Enderlein
Filialen
nein
Zins
4,01
Anbieter
HypoVereinsbank
Filialen
ja
Zins
4,01
Quelle (oben aufgeführter Tabellen): Stiftung Warentest
Immobilie gut und sicher finanzieren
Wer ein eigenes Haus oder eine eigene Wohnung kaufen möchte, sollte diese Tipps besonders beachten.
Eigenkapital Ideal ist, wenn 10-20 % des Kaufpreises plus Nebenkosten (s. re.) aus Erspartem bezahlt werden. Je mehr, desto besser. Denn für 80%-Finanzierungen sind Zinsen niedriger als für 100%-Kredite (s. re.).
Nebenkosten Für Notar, Grundbucheintrag, Grunderwerbssteuer sind ca. 10 % des Kaufpreises einzuplanen.
Sondertilgungen Dies im Darlehens-Vertrag vereinbaren, auch wenn man es nicht nutzt.
Zins und Tilgung Für Immobilien-Kredite sind mind. 1 % Tilgung vorgesehen. Bei 4 % Zins und 1 % Tilgung entstehen 5 % Kosten pro Jahr; je 100.000 Euro also 5.000 Euro im Jahr bzw. 417 Euro pro Monat.
Zins-Bindung Verträge werden meist für 10, 15 oder 20 Jahre vereinbart. Dann folgt ein neuer Vertrag. Wer sich länger bindet, zahlt höhere Zinsen (ca. 0,5 % mehr bei 20 Jahren), hat aber diesen Zins sicher.
Belastungsgrenze Ein Immobilienkredit sollte maximal 35 bis 40 % des monatlichen Haushalts-Nettos verschlingen.
Wohn-Nebenkosten Je Quadratmeter muss man, auch ohne Miete,ca. 4 Euro einplanen.
Klassischer Vertrag Ideal ist das Annuitäten-Darlehen: Man zahlt monatlich den gleichen Betrag; zuerst fast nur Zinsen, je mehr getilgt ist, desto schneller steigt der Tilgungs-Anteil. Andere Kredit-Formen sind teurer.
